這是小號對外邀約（搶劫）的第4篇。15年小編出道的時候，就開始向江湖前輩“養(yǎng)老人生”索要報告，后面年年都要；養(yǎng)老人生大哥的報告，無數(shù)次救小編于水火。今年，老大哥決定將第六十三種顏色作為《2019年北京養(yǎng)老市場發(fā)展調研白皮書》的首發(fā)平臺；從普通粉絲正式升級“養(yǎng)老人生”鐵粉，小編私下里開心了許久。以下內容代表作者觀點，若有異議，多多包涵，多多諒解！
行業(yè)新聞 2020.04.15
這是小號對外邀約（搶劫）的第4篇。15年小編出道的時候，就開始向江湖前輩“養(yǎng)老人生”索要報告，后面年年都要；養(yǎng)老人生大哥的報告，無數(shù)次救小編于水火。今年，老大哥決定將第六十三種顏色作為《2019年北京養(yǎng)老市場發(fā)展調研白皮書》的首發(fā)平臺；從普通粉絲正式升級“養(yǎng)老人生”鐵粉，小編私下里開心了許久。以下內容代表作者觀點，若有異議，多多包涵，多多諒解！
作者簡介
2020年2月9日，疫情還在延續(xù)，首先向李文亮醫(yī)生致敬！作為養(yǎng)老行業(yè)從業(yè)者，希望大家看這篇文章的同時能為抗擊疫情做一些小小的貢獻。
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01
養(yǎng)老機構數(shù)量，入住人數(shù)
全國：截止2019年11月底：全國共有養(yǎng)老機構31997個，床位數(shù)414.3萬張。
北京：截止到2019年12月底：
機構數(shù)量：北京市養(yǎng)老機構共有564家，去年同期為672家，同比減少16.07%。
02
北京人口，老年人口，未來老年人口預測
北京市老齡辦、市老齡協(xié)會聯(lián)合北京師范大學中國公益研究院發(fā)布《北京市老齡事業(yè)發(fā)展報告(2018)》中指出，截至2018年底，北京市常住總人口2154.2萬人，比2017年年末減少16.5萬人，其中北京市戶籍總人口1375.8萬人，比2017年年末增加16.6萬人。
北京市60歲及以上戶籍老年人口在2017年底至2018年底從333.3萬人增長到349.1萬人，增加了15.8萬人，增長比例4.7%。60歲及以上戶籍老年人口占戶籍總人口比例，從2017年底的24.5%，上升到了2018年底的25.4%，增加了0.9個百分點，戶籍老年人口的比例首次突破四分之一。
截至2018年底，80歲及以上戶籍老年人口58.4萬人，較上一年增加了2.7萬人，戶籍居民平均期望壽命為82.20歲，較上一年增加了0.05歲。
03
北京平均收入，老人退休金
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示北京居民人均年可支配收入62361元，首次突破6萬元大關。隨著北京市老年人社會保障體系逐步健全，2018年，本市企業(yè)退休職工基本養(yǎng)老金水平從每人每月3959元提高到4157元。
04
新開業(yè)機構情況
2019年北京6環(huán)內了解到新開業(yè)的養(yǎng)老項目達到了15家，由于臨近春節(jié)情況特殊，有2個項目一些相關數(shù)據(jù)來不及調研，以下調研的結果為剩余13家的數(shù)據(jù)。
通過調研得知北京城區(qū)（六環(huán)內）2019年新開業(yè)養(yǎng)老機構（包含了照料中心）13家，其中：海淀2家。朝陽4家。石景山1家。豐臺1家。大興 5家。
新增養(yǎng)老機構主要有兩個特點
大興崛起。大興區(qū)總共有5家機構開業(yè)（還有一家數(shù)據(jù)沒調研，沒有計算在統(tǒng)計范圍），其中有3家開在亦莊，亦莊地區(qū)總共已有不下6家養(yǎng)老機構扎堆營業(yè)。
營利性機構多達4家，約占新開業(yè)項目的31%。在民非和營利性平等同權的情況下，有更多的機構選擇了營利性企業(yè)作為運營主體，雖然平時少些優(yōu)惠，但真到并購時刻卻更容易操作。
床位數(shù)量
13個項目總床位數(shù)約為3521張。平均到每個項目271床。大興區(qū)新增床位最多，為1766張，占新增全部床位的50.1%。其中單體項目最大床位為1000張。
朝陽區(qū)照樣是床位增長大戶，達到了909張。石景山區(qū)新增床位550張排在其后，豐臺區(qū)新增床位160張，海淀區(qū)最少，為136張。東城和西城則沒有聽說有新項目開業(yè)。
項目定位
13家機構中，會員制模式的有一家，也是唯一一家前期只接受自理老人的項目，其余項目均接受護理老人。定位高端的項目只有一家，其余項目均為中高端定位。
新開業(yè)項目中5家為北京地區(qū)連鎖分店，4個項目在北京以外地區(qū)有連鎖項目分部。
開業(yè)時間
入住情況
平均收費
05
歷年北京養(yǎng)老政策目錄匯總
建設投資
土地及設施供應政策
運營扶持政策
06
市場預測及結論
總結前幾年北京養(yǎng)老市場的發(fā)展勢態(tài)，從收費來看中端和高端的邊界模糊，差距不大，未來格局會呈現(xiàn)出低端、中低端、中高端、超高端等層次，將不會有高端這個層級定位。
市場份額來看，市場會呈現(xiàn)棗核狀分布，低端和超高端為兩頭，市場越來越小。大部分老人呈現(xiàn)改善性居住需求，所以中低端和中高端為需求最旺盛的價格區(qū)間。超高端市場容量不會太大。
未來北京地區(qū)的機構還是會以較平穩(wěn)的速度發(fā)展，但復雜的經濟環(huán)境、加劇的市場競爭和普惠養(yǎng)老推行、大力發(fā)展居家和社區(qū)養(yǎng)老的政策導向會給機構發(fā)展帶來非常多的不確定性：
1)、政策導向的力量
2)、日本經驗的前車之鑒
3)、經濟下行對投資和消費者的影響
2018年開始的經濟下行壓力分別傳導到了企業(yè)和個人端，企業(yè)最明顯的特征是融資難，投資謹慎，從目前公開的信息了解到，各大公司都把養(yǎng)老項目的拓展方向放在了公辦民營的普惠項目上，預計未來將會有較多的品質不錯，收費中等的公辦民營項目分流高端市場客群。
個人端方面，對于支付主體老人子女來說，經濟的不確定性導致消費保守，送養(yǎng)老人也會進行多方對比，選擇會偏向于品質不錯，性價比高，探視方便的包間項目居住，入住機構理由逐步由無奈型偏向于改善型轉變。
4)、目前北京市場入住率對市場的影響
床位數(shù)和入住人數(shù)雖然全年都有所增長，但又分別在個別季度有所下降。其中床位數(shù)在第四季度下降較明顯，按照慣例，第四季度有重陽節(jié)，是養(yǎng)老機構密集開業(yè)的日子，但卻出現(xiàn)床位大幅減少的情況實屬罕見。那些減少的床位數(shù)去了哪里，這是個問題……
入住人數(shù)方面，第二季度入住人數(shù)呈現(xiàn)負增長，元旦春節(jié)加之換季流失人數(shù)是正常規(guī)律，也在意料之中。第三季度入住人數(shù)大幅增加，這也有些出乎我們意外，畢竟三季度天氣炎熱，不是傳統(tǒng)的入住高峰期。
5)、細分市場飽和
6)、競爭的賽道
由于細分市場飽和及概念渲染空間變小，養(yǎng)老行業(yè)的競爭可能將從看不見的優(yōu)勢向直觀感受的可見優(yōu)勢轉變。
7)、媒體的腦死亡
2019年，我們再也沒有看到類似市場一床難求的報道，更多是展現(xiàn)老人居住不離社區(qū)的新聞。這種思想復印的做法讓媒體徹底淪為一個沒有獨立觀點的“快遞員”，把那些想讓大家看到的信息搬給受眾者。缺乏獨立和理智聲音直接導致的結果就是頭腦發(fā)熱的沖動投資者持續(xù)進場并深陷其中。
8)、未來開業(yè)的市場化項目將很難盈利
之前都是從財務和運營角度分析養(yǎng)老機構是否盈利，如何盈利，但從經濟學的角度來解剖養(yǎng)老機構的發(fā)展歷程會發(fā)現(xiàn)，未來的養(yǎng)老機構將很難出現(xiàn)盈利。
養(yǎng)老院的主要收入分為床位費，餐費和護理費，在宏觀經濟學上床位費取值租金上漲情況，餐費取值于CPI（居民消費物價指數(shù)），護理費即人工成本，取值于每年政府公布的工資上漲幅度。
從上面三個圖表來看，北京地區(qū)的房租從2012年-2018年上漲了129%，CPI復合增長幅度為16.9%，工資增長幅度為69%。假設一家2012年新開業(yè)的養(yǎng)老機構當年的床位收費為3000元，餐費1000元，護理費1000元，合計5000元，到了2018年底，床位費、餐費、護理對應的收費應該增長到6870元、1169元和1690元，合計9729元才沒有跑輸大的經濟環(huán)境。
這三項費用的增長幅度，估計各機構餐飲收費略超，護理收費持平或略低，床位費肯定大大的落下。
養(yǎng)老機構賺錢，賺的又是什么錢？通過上面的分析，養(yǎng)老院雖然從經濟學角度不賺錢，但從經營的角度還是有結余的，真正盈利的都是靠之前以較低價格長期（10年以上租賃期）鎖定了物業(yè)成本，隨著經濟快速發(fā)展（廣義貨幣供應M2大量超發(fā)）房價翻跟頭提高，帶來租金大幅上漲，養(yǎng)老院靠房租增長來實現(xiàn)的盈利。
2012年開業(yè)的養(yǎng)老機構和2018年開業(yè)的養(yǎng)老機構在餐飲成本和人工成本上已經基本持平，唯一有差別的是2018年開業(yè)的養(yǎng)老機構要比2012年開業(yè)的項目房租貴129%，成本上升直接表現(xiàn)在收費上，這也是為什么越晚開業(yè)的養(yǎng)老項目收費越高，而之前開業(yè)的高端項目的收費反而顯得不再曲高和寡，高端項目具有的知名度+收費相對降低導致入住率上升而產生了正向現(xiàn)金盈利。
9)、社區(qū)居家養(yǎng)老的苦苦支撐
和機構相比，社區(qū)及居家養(yǎng)老一直在尋找盈利突破口，看似免費的物業(yè)讓很多企業(yè)深陷其中。在沒有找到盈利模式之前，“退群”的念頭不斷滋生。但通過這次新型肺炎的疫情長遠看社區(qū)養(yǎng)老模式必定會形成散發(fā)著使命感的一股清流。
07
2019年養(yǎng)老關鍵詞
2019年北京養(yǎng)老行業(yè)的關鍵詞
“現(xiàn)金流”“進京趕考”
“進京趕考”
2019年，從湖南起家的“普親養(yǎng)老”和大本營在江蘇的“朗詩養(yǎng)老”分別在北京豐臺區(qū)和海淀區(qū)開出了第一家自主投資項目，均為護理型照顧機構。兩家公司都是有多年的10+項目運營經驗，但在北京的項目表現(xiàn)平平，口碑及入住率和其他新開項目比沒有明顯亮點。
“現(xiàn)金流”
2019年處在全國中心的北京經歷了大部制改革和70周年閱兵，由于政治因素，有些政策的貫徹執(zhí)行出現(xiàn)卡頓，再加上大的經濟環(huán)境承壓、融資渠道受阻，之前慣性擴張的后遺癥開始逐漸顯現(xiàn)，多家企業(yè)現(xiàn)金流幾近枯竭，員工工資無法按時發(fā)放。
2020年的養(yǎng)老關鍵詞
“冠狀病毒”、“活著”
2020年將會更加痛苦，不單是養(yǎng)老行業(yè)，其他行業(yè)更甚。因為疫情這只黑天鵝的突然到來，養(yǎng)老市場已經趨平淡的走勢可能會由“L”型繼續(xù)急性下探呈現(xiàn)“Z”型走勢，在2019年保守發(fā)展的形式下急劇下跌，預計第三季度會逐漸平穩(wěn)，這是考驗機構生死的一年。
作為抵抗力低的易感人群密集居住場所，機構也是重點防范領域，主管部門出臺了疫情期間隔離運營的通知，并且暫時停止接待新入住老人的要求，終止時間按照疫情的防控進度另行通知。由于無法判斷疫情持續(xù)時間，養(yǎng)老機構正常接待新入住老人時間也無法獲知，這就導致經營差距明顯。之前入住率高的機構得以有充足的現(xiàn)金流保障運營，入住率低的企業(yè)會造成虧損進一步擴大，生存壓力有如泰山壓頂，活下去將是2020年的重要目標。
在市場資金流動趨緊的情況下，經營困難的企業(yè)可能會斷腕止損式的出售或轉讓，但愿意接手的企業(yè)和熊貓一樣稀少，轉讓價格也會有較大議價空間。2020年對有些機構來說是煎熬的一年，但對另外一些機構來說將是抄底的一個好時機，是充滿機會的一年。
08
案例分享
首開寸草花家地項目
項目位于北京市朝陽區(qū)望京花家地小區(qū)，建筑面積4232.10平方米，共5層，設置床位112張，以單人間為主，雙人間為輔，秉承“融合式養(yǎng)老”及“城市復興”理念，主要服務于高齡、半失能、失能、認知癥老人。
尊與堂
尊與堂位于南四環(huán)邊大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)廡殿路臨10號，園區(qū)占地300畝，建筑面積4萬多平方米，擁有房間532間，其中自理公寓332間，介護公寓200間，共有床位1000張。
（以上內容為個人觀點，供參考！）
來源： 第六十三種顏色